ATEOS : Vos avocats de Confiance en Droit Immobilier

Même si elle porte atteinte à la jouissance des parties privatives d'un copropriétaire, une décision d'assemblée générale devient définitive si elle n'a pas été contestée dans le délai de 2 mois.
Il faut saisir le tribunal dans le délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
Cette notification doit être faite par le syndic dans un délai d’un mois à partir de la tenue de l'assemblée générale.
Par contre, la décision peut être contestée pendant 5 ans si le syndic n'a pas notifié le procès-verbal dans le délai.
Ce toutefois à condition d’être copropriétaire défaillant ou opposant (c’est-à-dire d’avoir été absent ou non représenté à l’assemblée générale, ou d’avoir voté contre).

La différence majeure entre ces deux entités étant que l'ASL est par essence propriétaire des espaces et équipements communs, alors que la copropriété gère des parties indivises appartenant aux propriétaires de l'immeuble.

Il peut exister dans une même ASL, plusieurs copropriétés.

Rappelons que le dépôt de garantie n’est pas une obligation dans un contrat de location, mais son utilité est incontestable dans bien des situations de départ des locataires.

Si votre locataire a bien respecté ses engagements (paiement des loyers, rendu du logement en bon état d’entretien), vous devez lui restituer le dépôt de garantie. En d’autres termes, vous devez lui rendre la totalité du montant qu’il vous a versé au moment de la signature du bail.

Plusieurs situations peuvent malgré tout justifier une retenue, et vous pouvez alors décider de garder tout ou partie du dépôt de garantie :

• Impayés des loyers :

Si votre locataire n’a pas payé une partie de ses loyers et/ou de ses charges.

C’est un arrêt de la Cour de Cassation du 8 avril 2021 qui le dit clairement : « Le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer. »
Bien entendu, ces impayés doivent être justifiables et vous devez avoir demandé le paiement à votre locataire.
La règle pour l’ensemble des retenues de dépôt de garantie est que, lorsque vous décidez de faire une retenue sur la caution, vous devez en informer le locataire par courrier. Le montant de cette retenue varie selon les types de situation.

• Votre immeuble n’a pas encore régularisé ses charges annuelles :

Si le logement que vous louez se situe dans un immeuble en copropriété, vous pouvez conserver une partie du dépôt de garantie (moins de 20%) jusqu’à la régularisation annuelle des charges de l’immeuble.
C’est ce qu’on appelle une provision sur le dépôt de garantie.
Cette provision vous permet de régulariser les charges après le départ de votre locataire, et de lui restituer sa caution une fois que les copropriétaires ont approuvé et clôturé les comptes de l’immeuble.

• Pour garantir la réparation du logement est rendu en mauvais état :

Pour cela, il faut que l’état des lieux de sortie démontre l’existence de dégradations inexistantes dans l’état des lieux d’entrée.
Il faut ensuite faire réaliser une estimation des frais de réparation ou des travaux de remise en état. Le montant pourra être prélevé du dépôt de garantie.

• 1. L’offre d’achat :

Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, dès lors, vous devez adresser au vendeur une offre d’achat de préférence par écrit.
Vous devez y préciser le prix d’acquisition du bien (au prix proposé ou inférieur) et le délai de validité de votre offre. Le vendeur dispose ensuite de ce délai pour vous faire savoir s’il accepte ou rejette votre offre d’achat.
En cas de rejet de votre offre, le vendeur peut vous faire une contre-proposition, avec un délai de réponse que vous êtes à votre tour libre d’accepter ou de refuser.

• 2. La signature d’une promesse de vente :

Bien que facultative, le cabinet ATEOS vous conseille d’établir la promesse de vente, le cabinet vous guidera dans la rédaction d’un acte sous seing privé

La promesse de vente se doit d’indiquer un certain nombre d’informations sur le vendeur et l’acheteur, le bien et la transaction.

À l’issue de sa signature, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent sa signature.

Par ailleurs, une fois la promesse de vente signée, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours vous permettant de renoncer à l’achat du bien sans condition.
Enfin, vous pouvez avoir inclus à la promesse de vente des clauses suspensives telles que l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire.

Si ces clauses ne se réalisent pas, c’est-à-dire que votre prêt et/ou votre permis de construire vous sont refusés, la vente est annulée sans que vous n’ayez à vous acquitter de pénalités.

• 3. La signature d’un acte de vente authentique :

C’est le rôle du notaire qui rédigera et enregistrera l’acte de vente qui fera office d’acte de propriété.

Si l'acquéreur découvre après signature de l'acte authentique de vente et prise de possession des lieux un défaut qui existait, mais n'était pas visible avant la vente et qu'il n'a pas pu déceler lors de la visite, il dispose d'une garantie des vices cachés de la part du vendeur.

L’acquéreur doit se manifester dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour intenter une action en nullité de la vente.
Il peut exercer un recours en justice et demander la restitution d'une partie du prix de vente, ou faire annuler la vente.